开始慌了: 首富套现 燕郊降3成一套卖不掉!


的楼市如今跌价30%

记者/主持人:转载

近日两个大消息,第一个是首富把自己旗下的核心的酒店和文化旅游资产,一把梭甩卖给了孙宏斌,变现了600多个亿。另一个就是央视爆料,燕郊的楼市如今跌价30%,但可惜的是,还是卖不掉。这两个事看起来毫无关系,但其实正是现在宏观环境的一个缩影。

看面子都是土豪,看里子全是负债,中国的房企多年以来都是这个套路,但负债比率如能控制在合理范围内,倒也不会出现大问题

不过现在不一样了,现在的房企,负债已高到马上就要还不起的地步了。李嘉诚走了,王石急流勇退,王健林、潘石屹也变卖家当了,再迟钝的你,也知道后面该发生什么了。

(一)

一直以来,大家觉得隔壁老王就是钱的化身,随随便便一个小目标都是1个亿,而万达在各个方面也是一掷千金,甚至帮董明珠去造电动车。还有一个花钱大手大脚的万达太子,更是给人以一个深刻的印象,万达家有的是钱。

但就在上个月万达突然传来利空,债券被大幅做空,可能一夜之间万达的流动性危机就来了,以至于王首富连自己最看好的酒店和文化旅游资产都不要了,而且是几乎卖掉了8成。可见现在万达对于资金的饥渴程度和去地产化的决心。

无独有偶上个月潘石屹也在变卖北京的写字楼SOHO2,并扬言不会再拿地开发了。这就是一个落袋为安的节奏。好在现在还有孙宏斌愿意当接盘侠。大家都在奇怪孙宏斌为什么这么有钱,打开融创的2016年报,资产负债率从75.6%上升到了121.5%,另外还有100亿的永续债,而在2017年,孙宏斌买链家,买乐视都是大手笔,如今接盘万达,可以说猛到了极致。

这让大家想起了他当年做顺驰的故事,当年孙宏斌也在宏观之前把资金链用到了极致,然后销售额干掉了万科,而事实上,当时万科知道宏观收缩,自己提前收缩了。所以被顺驰超越,顺驰成为了地产老大。然后就木有然后了。上百亿销售额的公司,说出问题就出问题,最后在宏观收紧的背景下,不得不贱卖公司,12.8亿卖掉了公司55%的股权,那个时候他手里的地就值50个亿,还是当时2007年的价格。所以孙宏斌基本上是3折的价格卖掉的公司,可想而知,资产是个宝,但在你急需用钱的时候,他往往并不值钱。

(二)

而在环京楼市暴涨了几个月之后,限购终于给了燕郊致命一击,这个离北京最近的燕郊,也是楼价炒的最狠的地方,基本从6-7千直接涨到了3万,而3月份之后,突然遭遇限购,成交量下降了8成,之前冲进去高价买房的人,彻底被封死在了这里面,如今想套现,基本上已经没有可能。

央视报道某房产从3月的29000一平,到6月的21000一平,降幅达到30%,但可惜还是卖不掉。最可怕的不是卖不掉,而是一套都卖不掉。说燕郊最大28000套的楼盘,一个月了一套都没卖出去。

确实,调控后成交量大幅下降也是正常现象,未来还会继续下降,直到一潭死水。

但历次限购只是限购,而这次限购是在宏观环境收紧之前,而且不光是我们的宏观环境是整个世界经济的宏观环境收紧,也就是说现在上面考虑的是未来金融一收紧,肯定是卖的多,搞不好会形成金融危机,所以限购调控,把卖差不多了,地也让你们用自有资金买走了,然后我就严格调控,封杀流动性。让肉都烂在锅里。

老百姓中间像孙宏斌这样的少,但老王这样的可不少,一旦日子过不下去了,肯定会大比例抛房,人家提前就告诉你了,省省吧!卖不掉的。告诉你现在没有人有资格买了,所以你也就别费劲去降价了。

(三)

据媒体的披露,内地142家地产企业负债总量接近3.4万亿。

房企为何如此压力山大?

具体原因是销售遇冷和拿地成本上升,但归根结底正是因为宏观调控。在中国,无论你是做生意,还是搞投资,都要懂得宏观调控。

对于楼市的态度很明显,彻底冻结,让你的房子彻底成为纸面财富!

一方面,是通过行政上的限制,目前祭出了限购限售等五限手段。

这就意味着,你之前买的房子,也未必就能想卖就卖。

另一方面,是通过货币政策的收紧,也就是信贷上来控制资金流向。

现在诸多银行都已经将全年70-80%的信贷额度用光,下半年楼市可能会出现贷无可贷的尴尬。

我们知道,炒房的都是加了杠杆的,现在国家在强行去杠杆,没有信贷的支持,现在挖坑囤地,其实反而会埋了自己。

国内的企业有一个特点,就是高杠杆运转。要去杠杆真不容易,不到万不得已,是不会干的。当万达这个地产的标杆企业之一开始主动在国内房地产市场上降杠杆的时候,我们或许需要看到,它背后的风。

(四)

近期三四线房价的大涨,一大批三四线城市的房价,已经突破万元1平米。而与此同时,一二线城市,则出现了滞涨的情况。

这种情形,或许并不妙。

做股票的都知道,当一线的龙头股炒得差不多的时候,资金会炒作二线三线股,最后是垃圾股,当垃圾股大涨之后,则意味着聪明资金能够收割的地方,基本就收割的差不多了。

一轮韭菜割了,一轮财富的乾坤大挪移,自然就会走向尾声,因为新一茬韭菜的生长,需要时间。

也就是说,房地产市场的这四年狂欢后的再狂欢并没有去杠杆,而只是转移了杠杆而已,以前很多房地产企业身上的杠杆,也包括一部分地方融资平台的杠杆,转移到了借钱买房的居民身上,富人的杠杆转移到了穷人身上。

当垃圾股炒上天之后,一地鸡毛的阶段就来临了。

近几天的几件事也在佐证一个风向,不是向上螺旋,而很可能是另外一个方向。

1、2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,城市人均住房面积37平米。相比2013年相关数据35平米与32平米,这个人均面积已非常可观。
2、7月4日,上海推出“只租不售”宅地,竞得人须100%自持70年。在上海这样的高房价的城市,大家的常识感觉政府应增加商品房土地供应,实际却……因此,这个自持政策是值得反复品味的。

不难推论,该政策的客观效果,就是阻止更多的新商品房入市。它或许意味着有关方面认为,新房若再持续入市,会对现有房价格局构成较大负面影响。

当然,这些都算是国内的小气候。

而国际大气候,则是全球主要央行货币宽松政策,都进入了尾声。美联储已经制定好加息与缩表时间规划,另外一个全球便宜资金提供地,欧元区也开始逐渐露出掉头迹象。

一叶落后,是天下叶落。

刚刚过去的这起房地产的收购,虽带有盛夏火热的意味,但更多的或许是意味着这十年来,房地产市场这轮财富乾坤大挪移的终结阶段,已经来临。

(五)

日前,任志强出镜了一个采访,率性谈当前的楼市。

1、房地产市场需要哪几个坐标呢?

第一个判断依据是宏观政策会发生什么样的变化,为什么大家都很重视年中一次、年末一次的中央经济会议,它会对半年或是一年的经济运行情况,做一个基本判断。

第二个是微观政策,具体到某一个行业,某一个城市的政府政策。

第三个是实际供求关系,也就是实际经济的市场运行情况。

这里面分两个层面。有些东西是不受宏观经济和微观经济变化的,不管怎么去调整他也不会变化,比如城市化问题,一年两年的宏观政策是不会使长期的城市化问题发生改变的。还有一类是受宏观和微观影响而变化的, 比如说因为限购、限贷啊,造成的购买力转移、延期这都有可能。

只有把以上几个部分组合在一起,才能得出一个准确和正确的判断。

2、您给买房者有哪些个人建议呢?

个人的建议从来是,如果你有直接购房需求的话,什么时候都可以买。你总想看那个最低点,其实你很难抓住最低点;你总想躲开最高点也很难躲开,因为他可能越来越高。

3、房地产市场三年一个周期?

不一定,现在缩短了。大概也就是一年半到两年的时间,过去说三年到四年一个周期是因为房子要两年以上的时间才能建成。

4、对房产的一些限制会收回去吗?

有没有可能当过了一年半以后,房地产的一些限制有可能会收回去?完全有可能,起码要改善一部分(政策)。

虽然任志强是楼市多军的代表,但即使是任志强也预测过房价会跌。

2014年,任志强在“2014亚布力中国企业家论坛第十四届年会”上说,14年房价增幅将大幅度下滑。

这一次又会如何呢?

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