上海正式宣布:「一價清」!住房將重回「公有制」?

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來源:國事論壇

周末,樓市再傳大消息:上海出台了被稱為「一價清」的調控措施。

上海住建委在其官方網站,公布一份與上海物價局聯合簽署,名為「關於加強商品及其附屬地下車庫(位)等設施銷售監管的通知」的文件,對房地產銷售提出了如下要求:

1、開發商賣、車位等附屬設施的時候,應該嚴格按照備案價銷售,不得收取電商費、團購費、茶水費等其他任何價款或費用;

2、不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式,使購房人接受商品或者服務價格。

3、房價、車位價格都需要向備案,定價不合理的,政府部門可以要求「房地產開發企業重新申報備案」。如果備案后需要調價,也需要政府部門同意。

4、商品房、車位等附屬設施的銷售都採取「價格承諾制」,要在銷售現場明碼標價(包括價格,以及價格有效期)、公示價格承諾書。

5、違反規定的開發商,一經查實,暫停網簽資格,情節嚴重的降低直至取消房地產開發企業資質,並列入本市嚴重失信企業名單。構成犯罪的,移交司法機關處理。

6、本通知自發布之日起執行。

這是啥意思?其實很簡單,進一步堵塞漏洞,加強調控。不僅不給開發商留後路,也不給政府自己留後路。

最近一段時間樓市調控不斷收緊,在媒體上,我們看到了一線城市和部分強二線城市房價下降的消息。但對於這些消息,很多購房者不服氣,認為是假的。

為什麼會出現這種情況?原因很簡單:開發商把價格分解了。比如某個樓盤,2016年10月銷售的一期,當時每平米均價2萬元。現在到了2017年7月,開發商宣布仍然2萬元銷售第二期。看起來,房價沒有漲。但是,開發商說了,第二期房子帶裝修,你需要在購房時單獨支付裝修費,每平米是7000元。但事實上,裝修成本只有每平米2500元,這多出來的每平米4500元,就是隱含的房價上漲。

還有開發商捆綁銷售車位,每個車位要你60萬、100萬的,其實也是變相漲價。或者赤裸裸地通過中間人,向你每套房子要數十萬、上百萬的茶水費什麼的。

對於開發商的這種玩法,很多的主管部門心知肚明。但他們樂觀其成,因為這樣可以不開發商的銷售積極性,購房者也可以及時買到新房,給地方政府帶來巨額稅收。

問題是,房價並沒有真正被控制住,而是暗中不斷上漲。這樣玩,只能讓地方政府失信于老百姓,而且產生一系列腐敗現象。

說實話,在2017年以來的房地產調控中,北京、上海的確起到了開路先鋒的作用,這兩個城市都出台了真招、實招來調控房子。比如北京對學位房、商辦物業的打壓,力度非常大。限價之後,上海率先恢復了新房銷售中的抽籤方式,並由公證處見證。這次出台「一價清」雖然不是第一家(此前重慶、西安等地有類似措施),但仍然堪稱力度空前。

敢不敢出台「一價清」,已經成為地方政府是不是真心調控房價的試金石。因為「一價清」不僅斷了開發商的後路,也斷了地方政府在調控中「暗中放水」的後路。

希望更多的城市在商品房銷售中,出台「一價清」政策,並不僅僅包含車位,還要把裝修費管控起來。對於銷售中出現的「茶水費」等腐敗行為,應該真正介入調查,抓一批中飽私囊的腐敗分子。

2017大轉折:住房將重回「公有制」?

前兩天,萬科董事局主席郁亮在接受新華社採訪的時候,給我們打了一個啞謎:他說,2017年對於中國房地產來說,意義堪比1998年。

郁亮的原話是:

我覺得這次房地產行業的調控,有點像回到1998年左右。那時候住房改革剛剛開始,啟動了房地產的市場化,建立了不同類型的住房保障體系,包括保障房、經濟適用房、商品房等。那一輪改革對實體經濟發展帶來巨大作用,釋放老百姓的居住需求,拉動內需增長。

啥意思?語焉不詳,但充滿了想象空間。

1998年,中國樓市發生了什麼?那年的3月,朱鎔基總理在「兩會新聞發布會」上宣布:

住房的建設將要成為中國經濟新的增長點,我們必須把現行的福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策,讓人民群眾自己買房子。整個房改方案已醞釀三年多。我們準備今年下半年出台新的政策,停止福利分房,住房分配一律改為商品化。

也就是說,1998年是中國樓市走向市場化的分水嶺。此前,樓市基本上是「公有制」,政府建房、國有企業建房,職工以極低的價格租住。那時,中國基本上不存在「住不起房子」的情況,而只存在「分不到房子」的情況,住房矛盾非常突出。

市場化改革之後,房子成為商品,開發商出現了。於是,中國城鎮化開始提速,「城鎮化+房地產+大基建」逐步成為中國經濟的最重要推動力量。中國過去20年基礎設施、城市面貌的大變化,都是依賴這個模式。

到了今天,這個模式有點玩不下去了。一是絕大多數中小城市,房屋已經過剩,而人口增長緩慢或者流失;二是房價跑得遠比收入快,老百姓追不上了;三是樓市積累了明顯的泡沫,以及民怨。

所以,從去年開始,國家開始提出「房子是用來住的,不是用來炒的」,以及醞釀建立「長效機制」。

剛開始,很多人以為這隻是一次普通的樓市調控,過後,該怎樣還會怎麼。

但是,他們想錯了。

雄安新區的出現,是第一個重磅炸彈。在雄安新區,商品房很有可能不會出現,或者是被嚴格限制的配角。那裡的房子,將來可能不賦予私人產權,而只能租用。租用的價格也未必是市場價,可跟是「內部價」。不是隨便什麼人都可以過去租房子,你必須在當地有工作。

隨後,廈門開啟了限售的先例,二三十個城市跟進。在一些城市,甚至出現了「追溯性限售」。也就是說,不僅僅新政頒布后買的商品房被限售,此前一兩年買的也被限售。

有人說,這侵犯了私人財產權的完整性。但是,政府對房子的看法可能發生了變化——房子這種特殊的商品,可以被理解為類似柴米油鹽的「生活必需品」。

當生活必需品價格出現劇烈波動,影響到民生的時候,政府有沒有權力干預?當然有!

再往後,100%的自持項目開始在土地拍賣市場上出現,直到上海直接把轉讓的土地性質定位為「住房」。

這兩天,更具爆炸性的消息來了——國家圈定了廣州、、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市,搞住房租賃的試點。9部委聯名下發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。在這份文件里,明確提出了兩條:

1、《通知》要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業,以充分發揮國有企業在穩定租金和租期,積極盤活存量房屋用於租賃,增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。

2、為解決住房租賃市場中存在的虛假房源、信息不透明等問題,引導存量出租住房規範經營,增強群眾租房的安全感和穩定感,讓群眾安心租房,《通知》要求人口凈流入的大中城市搭建政府住房租賃交易服務平台,通過平台提供便捷的租賃信息發布服務,保障租賃雙方特別是承租人的合法權益。

也就是說,國有企業、政府將強勢介入租賃行業、設立「住房租賃交易服務平台」。而之前,這些領域都是完全市場化的。

其實在這個通知下發之前,上海公布的住房「十三五規劃」里,就明確提出了:「落實市、區責任,以區為主,發揮區屬國有企業功能,增加政府持有的租賃住房比例,起到托底保障和市場「壓艙石」「穩定器」的作用。」

而在上海的住房「十三五」規劃里明確提出,未來5年新增170萬套住房,其中商品住房約45萬套;租賃住房約70萬套;各類保障性住房約55萬套。

如果我們假設,國有企業提供的租賃住房占「新增租賃住房」的40%,則70萬套租賃住房裡國企控制的套數是28萬套;再加上政府的各類保障房55萬套,則政府、國企控制的新增住房,將佔到全部新增住房的一半左右。

而深圳公布的住房「十三五規劃」里,提出新增住房65萬套,其中35萬套為保障性住房,30萬套為商品住房。即便這30萬套商品住房裡,不考慮國有房企買下做租賃住房的,35:30的比例,也決定了政府控制的房源超過了市場化的房源。

很顯然:在人口有顯著流入的大中城市,未來新增住房的結構的確將發生重大轉折,政府控制的保障房、國企控制的租賃住房的比例,將超過半數。「公有制」主導住房市場的局面,肯定會出現。

所以,我們完全可以說:住房正在重返「公有制」。從這個意義上說,2017年的確是住房的歷史性轉折之年,郁亮雖然沒有點透,但他點明了。

這,恐怕就是王石在萬科股權之爭中,堅決不允許私人企業當萬科第一大股東的重要原因。引入深圳地鐵,戴上紅帽子的萬科,將在未來的拿地、海外併購中獲得很多先機。

萬達、復星等企業都在為海外投資而煩惱,但萬科為何能領銜790億收購新加坡的全球性物流地產企業普洛斯?(至少到目前沒有被叫停)

當然,「公有制主導」不意味著「公有制包辦」,無論是租房市場還是買房市場,市場化的模式仍然存在,這叫并行不悖。

我的猜測是:

在住房過剩的大多數中小城市,基本上還是市場主導;

在住房供不應求的大中城市,公有制將發揮主導作用。

其實,什麼「制」不重要,重要的是讓老百姓滿意,讓大家都有「獲得感」。

來源:房地產投資融資俱樂部(ID:fdctz888)綜合自劉曉博(ID:liuxb929, 作者 劉曉博)、財經韜略(ID:tttmoney8,作者 韜略哥)、中國證券報 (xhszzb;江鈺鈴 曹帥 董添 于蒙蒙)、華夏時報(劉詩萌 孫越)


再放炮:地價上漲一定會影響房價 專家怒懟!

據《21世紀經濟報道》報導,任志強因天氣關係,無法出席日前舉行的博鰲?21世紀房地產論壇年會,他特別送來錄音與簡報內容,向與會嘉賓說明他對大陸房市的最新觀察與省思。

任志強:地價飆 看不到房價跌

任志強表示,最近兩年,大陸地價出現飆漲趨勢,預估未來隨著地價的漲勢將會帶動房價繼續向高峰攀升。他認為,在地價飆漲的同時,根本看不到房價有回跌的機會,甚至出崩盤的結果。

他在簡報中分析,觀察目前房地產的各項指標,有兩項數據必須注意,一是土地供需,一是新開工的數據。從這些數據發現並且推估,今年房地產的銷售面積與銷售金額都會創歷史新高,哪怕只有1%的成長。他不認為房地產的黃金時代已經過去,從數據來看,的確依舊在成長的態勢。

任大炮說,大陸建商在2015至2016年大量貸款,達到8500多億人民幣,不過到了今年前5個月,108家建商的融資持續下滑,包括銀行貸款、票據、發債等其他融資都在下降,雖然6月有所回升,但仍然無法達到過去2年的水準。而到2018年,房地產行業將迎來一個還債高峰,額度達到3300億;2019年額度則達到4700億,今年、明年、後年房地產企業還債規模將超1兆。

專家懟:大陸房市 會出現調整

面對任大炮的地價帶動房價說,北京師範大學金融研究中心主任鍾偉直批任志強的觀點是很危險的說法,地價並不是影響房價漲跌的決定性因素,他舉買股票為例,在6000點買入的會被套牢,在2017年初買入三四線城市幾千畝土地的建商也可能會被套牢。

鍾偉更直接不客氣地杠上任志強,炮轟任志強以前說「在有生之年看不到房價下跌」的說法,也是很危險的觀點,因為任志強會健康長壽,而大陸房地產市場也會出現調整。

而近日,中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心《中國住房發展報告》項目組發布了2017年上半年《住房市場發展分析報告》。報告指出,在嚴厲調控政策的作用下,2017年上半年住房市場出現區域分化和熱點轉移。北京、上海、深圳、天津、合肥等前期房價上漲過快的一、二線城市,樓市漲勢得到有效抑制;同時,市場熱點正向成都、重慶、青島、濟南、佛山等部分二三線城市轉移,需要加強對局部泡沫風險的防範。預計隨著金融秩序的整頓和調控政策的持續,一線城市和部分二線城市房價繼續穩中有降,熱點二三線城市房價穩中略升。

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