來源: 驥觀天下 作者: 孫驍驥
近日，國土資源部規劃司司長在媒體採訪時指出：
中國的房價和土地供應量沒關係。土地供應增多，房價也不會下降。這是因為市場對於房價的炒作太嚴重，導致房價的上升，價格完全脫離了供求關係，變成一種非理性的投機式上漲。
這一段說辭，倒是和近段時期房地產金融去槓桿，銀行收縮房貸供給的政策保持了一貫的邏輯。
在這位國土資源部人士談房價上漲原因的同時，一線城市正在掐斷房地產的供血咽喉。繼京滬之後，廣州近日也收緊房貸政策，房貸利率全面提升至基準利率。預計，繼北上廣深以後，限購、限貸、限價、限售的城市還將持續擴容。對於二、三、四線城市來講，前段時間火熱過一陣的房價現在似乎也看到了頭。
「房價是炒起來」的論調，配合著各地限購限貸的政策，兩者相得益彰。但是，筆者卻認為，目前的限貸、限購、限售的政策是在釜底抽薪，讓最近一兩年買房的人成為房地產接盤俠。「釜底抽薪」的對象，恰恰是購房的無辜百姓。
實際上，房價並不是被目前接盤的人炒起來的，但現在卻要這一撥人承擔護盤壓力，這個事實非常不公平。
再希望說明的一點是，讓老百姓苦不堪言的房價，真的純粹是「被炒起來」的這麼簡單嗎？如果你認為房價是在投入市場后被炒起來的，那麼這隻能說明你對房地產還了解甚少。
推高中國房價的因素，最主要有三個。其中有兩個涉及房屋開發成本，一個涉及銀行房貸。基本上來說，它們和具有投資購房需求的普通老百姓毫無關係。主管土地房產的部門對媒體說什麼「房價是炒上去的」，這是非常不負責任的說法。
我們首先來看房屋開發的成本。一般購房者不甚了解的是，中國內地的整個土地開發流程複雜，需要辦理的證件以及繳納稅費非常多，這實際上增加了尋租空間，也增高了開發成本。
在開發商進行土地開發以前，需要經過項目立項、資質審核、項目規劃設計等等的考核，然後進行項目招標才可取得施工許可證。以上各個環節都要辦證書，蓋一堆公章。在取得施工許可證之後，還需要按規定迦納農民工保障金、社保費、城市建設費，以及人防工程建設費、契稅、耕地佔用稅、土地使用稅、營業稅、所得稅等等眾多稅費。
眾所周知，我們支付的高房價中有一大部分其實是政府徵收的稅費以及土地出讓金。據統計，土地出讓金加上稅費佔房價的比例高達商品房價格的84%。從現在往前推的十年期間，中國的房地產特有稅收增長11倍，占地方財政比例從10%上升到18%。同時期，另外六種間接的房地產稅費增長7倍。這些在土地開發環節不得不支付的稅費，構成了高房價的一部分因素。
此外，在繁瑣的證書審批流程當中，存在很大的尋租空間。從設計規劃部門到城建乃至社保部門，誰都可以一言不合就不發予證書，導致土地開發進程停滯。因此，想要快速獲得證書上的紅圖章，開發商就只有在正常的成本之外再支付一大筆錢來疏通關係，確保各類項目證書順利拿到。「額外交易成本」也必須被計入房地產價格當中。這一部分灰色的成本是很難確切統計的，但卻佔據了房價成本的很大一部分。
各種躲不掉的稅費和灰色成本，抬高了開發成本，減少了利潤。房產開發商要想盡量多的盈利，就只能在房屋的「容積率」上面做文章。所謂容積率，就是指一個小區建築的總面積和土地總面積之比率。在土地牌面和稅費環節，開發商由於支付的成本越高，他們就必須想辦法在有限的土地上實現利益最大化。要在單位土地上最大化利益，就只能盡量提高土地上能修蓋的房屋面積。
在採用非正規手段提高「容積率」方面，有太多活生生的例子可以參考。我們列舉一個新聞中的真實案例：
某省會城市的房產開發商拿到某一地塊搞開發項目，在支付了大量的金錢和時間成本用於辦各種證件以及繳納稅費，並且花錢搞定負責的各個政府人士之後，開發商就要考慮回本的問題，於是在容積率上做文章。如果這個地產項目一開始定的容積率是3.5，地產開發商核算認為，要調整到5.0才能盈利。
於是，在施工過程中，他們先是直接按5.0的標準施工，然後按高於3.5的某個容積率報建，同時向地方政府申請調整容積率，求其幫忙把容積率改到5.0。如果批准也就罷了，但如果地方政府最後沒有批准，那麼房企會在事後再補交違反容積率規定的罰款。這筆罰款金，當然房企不會自己出，他們會把它也計算到最後對外售賣的房價成本當中。
假設開發商買了1萬平方米的地，規定容積率是3.5，他就可以建造3.5萬平方米商品房，地產商再通過各種對政府的公關將容積率提高到5，以該地區每平方米6000元計算，他就可以多掙（5-3.5）×10000×6000=9000萬元。這還僅僅是以一個連二線城市都算不上的某省會的一個普通房地產項目估算。
在二線和一線特大城市，房地產在開發階段所涉及的巨大利益，將遠遠高出此數。這造成房子還在新房預售階段的時候，其暗中被各種因素推高的成本已經非常高了。這種高房價，本質上就是價格的虛高。
一手新房的購買者，其實不是在買房，是在幫開發商支付稅費等交易成本，以及購買被篡改過的房屋容積率。但是，你還需要知道的是，在購房者當中，真正手裡有大把現金的人其實並沒有那麼多。在大部分人其實都差錢，買不起房的情況下，銀行開始發揮作用。
請注意原始售價和銀行這兩者之間的聯繫：首先是一手房本身價格已經很高，其實在這個初始階段很多人已經開始買不起房了，於是銀行的房屋貸款開始大量的推出，並且貸款的尺度是越來越寬鬆。否則，地產商在開發階段欠銀行的錢又會出問題。
這種寬鬆的貸款政策發展到極致，其結果就是各種還不起貸款的情況出現，資金鏈的斷裂造成的連鎖反應隨之而來。
我們以河北省某地區的真實個案為例。在2016年，該地的房產銷售業績不錯，但大部分是按揭貸款購房，因此在去年，該地區新增房地產貸款就佔總貸款的85%。但是到了2016年下半年，金融風險很快就出現。各類金融機構的不良貸款餘額激增，比上一年增加了26%。按揭貸款中存在「虛假按揭」的情況。
也即是說，購房者申請貸款的材料根本就是偽造的，其實是開發商在冒充購房者，申請到銀行貸款，從銀行手裡套取現金，用這筆錢來解決資金周轉的燃眉之急。之後，開發商再將這種貸款抵押的房子「一房二賣」，再賣給其他人，有的房甚至已經在賣家手裡置換多次。這一部分貸款，已經跑路的開發商不可能償還，因此成為了銀行不良貸款。
這一類混亂的房貸亂象非常多，也就造成了我們所謂的系統性金融風險。總而言之，被地方政府和開發商推高成本的房價，通過極不規範的房貸在市場上流轉，名義價格越來越高，導致貸款的總金額越來越高，這些不斷增加並且可能無法償還的債務，形成了金融風險。可以說，在這表面上越來越高的房價背後，卻是隨時會跑路的開發商和可能還不起的貸款。
試問，在這個往死里玩的套路之下，中國的房市怎麼可能沒有危機呢。當然，一線和二線城市的核心地段有巨大的資金量在撐著，暫時不會出現差錢的情況。但是在弱二線城市和各種非核心的城市地區，各種貸款亂象和壞賬問題，已經不可能讓人視而不見。
這當中蘊含的風險有多大？要知道，中國一線城市就是北上廣深四個。一線加上所謂的二線城市和一些經濟情況較好的省會，一共不到二十個。然而，中國的地級以上城市一共有293個。一般人們認為「房市絕對安全」的一線二線城市，不過是佔到整個中國城市的零頭。在絕大部分地方，超過兩百個以上城市的樓市、銀行的房貸組成了一個巨型的金融定時炸彈。一旦爆發危機，金融鏈條產生的連鎖反應，至少會是好幾個美國次貸危機的當量。
如今的購房者，尤其是如果你大量持有一二線以外城市的房產，那麼現在你毫無疑問就充當了為這個巨型金融炸彈「拆彈」的任務。最悲催的是，購房者並不是拆彈專家，而且還沒有拆彈部隊的防爆衣，基本上是裸身直接面對系統性的金融風險。稅費成本、容積率陷阱、房貸陷阱這三大推手推高了房價，並且點燃了金融定時炸彈的引線。
這個炸彈最後真的會爆嗎？筆者估計，應該不會直接爆，而必然是會產生不良債務置換。這已經是多年屢試不爽的套路：再大的金融危機，我們解決的方法始終都是兜來轉去，最後由「投資有風險，散戶需謹慎」各類投資市場承擔。反正在自負盈虧的市場裡邊，最後誰也不用出來為投資者的損失負責。