作者：《中國經濟周刊》記者姚冬琴
「我不想留在一個地方也不願有人跟隨」
上一次經濟ke，我們寫了融創630多億收購了萬達旗下76個酒店、13個萬達文旅城的故事。該文的最後是一個問題：「資本市場十大未解之謎」之一的「萬達還能撐多久」，到底是個流行的段子，還是個嚴肅的命題呢？
今天我們就來聊聊這件事。
畢竟，王健林因為賣資產、而不是買資產上頭條，這種事的確有點罕見。
反常
生意場上有買有賣，本不稀奇。但這次王首富的邏輯，確實讓很多人看不懂——要知道，就在交易發生前10天，也就是6月30日，他才剛剛為哈爾濱萬達城的開業站了台。剛剛過去的6月份，萬達也分別在昆明、濟南拿了大宗地塊，用於文旅項目的建設。
過去一段時間，萬達城幾乎是王健林的另一張名片，時刻掛在嘴邊。《中國經濟周刊》曾在多個場合，聽王健林親口描述萬達城的宏圖大業，比如「要讓上海迪士尼樂園10-20年內贏不了利」；酒店項目更是王健林的「招牌菜」：「我有一個夢想，要把中國酒店品牌打到全世界」。
言猶在耳，這些心頭好怎麼就突然賣給了別人？畢竟，雖然文旅項目和酒店投資回收期長是業內皆知，但王健林曾多次表示看好旅游業，認為這是「能發財」的投資。再說了，按正常邏輯，萬達養著這些項目也並非難事，不是嗎？
邏輯
柳傳志曾經評價王健林說，其在產業選擇上「極具前瞻性而且決策果敢」。
柳傳志的原話是：「2000年萬達開始做商業地產，當時國內還沒有商業地產概念，不僅外人看不懂，企業內反對聲音也很多：住宅地產發展那麼好，為什麼要自討苦吃？但健林一旦看到住宅地產的局限，就堅決轉型做商業地產。現在，萬達商業已成為全球最大的商業地產企業。2010年，萬達商業地產做得正紅火，健林又一頭扎向文化旅遊，而且投資之大、動作之快，讓人嘆為觀止。」
就在人們看到王健林為文化旅遊產業鼓與呼之際，他已抽身而出。變賣之決絕、動作之迅速，同樣令人「嘆為觀止」。
算上此次變賣，再加上2016年將旅行社業務轉讓給同程旅遊，萬達現在基本將旗下文旅業務全部脫手。以至於一位旅游業人士覺得挺遺憾：「萬達這樣的企業在做旅遊，對行業的帶動和影響還是比較大的。以前王首富太高調了，大家的期望值還是比較高的。」
那麼，萬達這麼做，是對文旅業務「突然」失去興趣了嗎？似乎也不太可能。萬達這樣的企業，每一個動作都會經過深思熟慮、精確計算。
那麼，有沒有一種可能，萬達通過文旅項目在二三線城市核心地段低價拿地，之後準備套現不幹了？
拿地
眾所周知，萬達文旅項目在地方上拿地往往是以「底價」中標。這是因為，萬達文旅項目能帶來大量投資，帶動當地經濟發展，給地方政府帶來政績。因而，地方政府對萬達幾乎是「定向供地」。
不信來看：
6月7日，萬達以74.77億元底價，拿下昆明市西山區24宗商住用地，總面積約92.66萬平方米。而這次土地出讓公告的條件中，無論是「具備五星級酒店開發經營的經驗」、「持有文化旅遊項目不少於50萬平方米」，還是「競得人須建設大型綜合文化旅遊項目」、「規劃方案必須包括兩個室內主題樂園、一個不低於五星級標準的酒店、一個旅遊小鎮」——都似乎是為萬達「量身定製」的；
而在去年8月，昆明市政府官網就曾發文稱，西山區將建萬達城，總投資300億元；
6月30日，萬達同樣以底價66.75億元，拍得濟南歷城區潘田片區的16宗地塊，摺合樓麵價僅為2800元/平方米。而據估算，目前歷城區的房價約在1.5萬元/平方米。
過去，萬達以文旅項目的名義，拿了不少低價地塊。但未來，這種低價拿地的模式，很有可能越來越難操作。
曾經被王健林如此看重的產業，為什麼突然就不好乾了？
難干
首先，文旅項目投入巨大，且回收周期長。「讓上海迪士尼樂園10-20年內贏不了利」的豪言還沒過多久，上個月落戶上海一周年之際，迪士尼即宣布，2017年Q2財季「小幅盈利」，預計2017財年結束時可以「收支平衡」。同期，作為競爭對手，萬達城僅少部分開業運營，「群狼斗好虎」之勢尚未形成；已經開業的幾家，業內人士也委婉評價，「與迪士尼還有很大差距」。
也就是說，在文旅綜合體方面，萬達的運營能力、經驗值，和其在商業地產上的表現，是不好比的。
同時，地方政府在萬達文旅項目中要求配建的五星級酒店等設施，會不會讓萬達不勝其重？要知道，目前萬達城大多選址二三線城市，但並非所有城市、所有地段都適合建五星級酒店、並能帶來盈利。
數據上看，酒店板塊早就是萬達的「後腿」。從融創的收購公告中也可看出，這次收購的76家酒店組成的酒店項目，2016年ROE（凈資產收益率）僅為2.61%；萬達酒店發展2016年年報也顯示，該公司年度營業額銳減82%。
更重要的是，廣泛「鋪攤」帶來的負債高企，也成為萬達實實在在的壓力。一旦國家加強對房地產行業金融信貸政策的調控，萬達就可能面臨較大資金壓力和財務成本壓力。換句話說，萬達已經到了不得不「去槓桿」的階段。
也難怪有人戲謔：「當孩子養，當媳婦誇，當豬賣，乃首富之道。」
對於融創來說，這次收購的目的，已經在公告中直言不諱——此次合作，以合理的成本，「為本公司補充大量優質土地儲備和物業資產，將為本公司未來持續健康發展提供巨大的支撐」。
說白了，看似買文旅項目，實則買入的是土地儲備。
也許有人會說，公告里說了，文旅項目交割后，維持「品牌不變、規劃內容不變、項目建設不變、運營管理不變」，「項目運營管理仍由萬達公司負責」，並不能說萬達放棄了文化旅遊。
但說真的，未來是不是繼續由萬達來運營，還真不好說。畢竟，萬達和地方政府簽的協議是一體化的，由萬達來投資、運營。如果說走就走，怎麼對地方政府交待呢？浸淫商場多年的王健林，能不深諳此道？
上市
若說萬達放棄這些項目僅僅是因為不好乾，那還是就看小了。至於原因，江湖上有各種傳說。其中，著急把萬達商業送上A股市場，或許是一種比較靠譜的說法。
王健林明確說了，這次回收資金，全部用於還貸；萬達商業計劃今年內清償絕大部分銀行貸款。通過這次資產轉讓，萬達商業負債率將大幅下降。
萬達商業究竟有多少債務，以至於要著急變現呢？答案是：截至2017年一季度末，5446.03億，資產負債率70.61%。此次交易獲得的631.7億元，可以讓萬達商業負債率降低8個百分點。
2014年12月，萬達商業曾在香港上市。後由于在港股被低估，2016年9月正式完成私有化，繼而尋求在A股上市。目前，萬達商業正在A股排隊IPO，排在第65名。
這次交易能怎樣幫到萬達商業的A股之路？至少兩個方面：一是下調資產負債率，二是剝離地產相關資產，以此獲得更好的資產評估。此前，萬達集團管理層就對外說過，萬達商業「不希望被划入房地產板塊」，因為目前房地產公司IPO發行幾乎處於停滯狀態。
然而，留給萬達的時間並不多了。據《萬達商業私有化募資推介書》顯示，如果私有化完成兩年後（2018年9月底）不能登陸A股主板，萬達集團將面臨回購款、利息以及相關費用的支付，這對萬達短期流動性是巨大威脅。
這或許可以一定程度上說明萬達的「焦急」。與融創的聯合公告寫道，「雙方同意在7月31日前簽訂詳細協議，並儘快完成付款、資產及股權交割。」
這距離雙方交易，也就是一個月而已。
很多觀察都已經點出，現在的萬達，一方面在在國內賣賣賣，追逐輕資產運營，八成項目已經出售；一面卻在國外買買買，加緊布局。
其實，隨著萬達戰略轉型，對相關資產的剝離早已在進行。
比如，2015年8月，萬達商業公開披露了3次股權轉讓及輕資產合作框架協議，先後累計出售常州、梅州、連雲港等地15個萬達廣場項目的全部股權，交易對價總計約131億元；2016年10月，萬達將旗下旅行社資產整體轉讓給同程旅遊。
現在回想王健林關於「輕資產運營」的論述，可能又別有一番深意——他說，企業經營的最高境界就是「空手道」，是有了品牌，有了能力，一分錢不出憑品牌就能掙錢。要做到這個境界是極難的。
王健林曾經對《中國經濟周刊》表示，萬達正在向跨國企業轉型。當海外利潤達到三分之一左右的時候，這就是萬達成為跨國企業的標誌。
實際上，自2012年5月收購全美第二大院線AMC以來，僅根據公開信息梳理，萬達海外收購及投資就超過2300億人民幣；2016年則成為萬達海外併購最多的年份，一共併購了十幾家海內海外企業。
如此看來，萬達更多地將其雄心壯志投向了海外？
就拿這次賣掉的文旅項目來說，萬達已經在法國巴黎、印度哈里亞納邦，分別布局了萬達城；其中巴黎項目總投資超過30億歐元，是歐洲最大的旅遊投資項目；印度項目也是印度目前的最大投資。不出意料的話，萬達今年還會在「一帶一路」沿線兩個大國再落實兩個萬達城，投資均有望超過百億美元。
再說酒店，現在萬達已是全球最大的五星級酒店業主，開業了100多家五星級酒店，在建的還有一百多家。在倫敦、芝加哥、洛杉磯、悉尼等城市的地標地段，都有萬達酒店。只不過，現在萬達的logo要從國內撤下，更多地掛在海外的門面上了。
繼續？
萬達與融創631.7億元的交易金額，足以清償萬達商業絕大部分銀行貸款嗎？同時，萬達集團也將大幅減債，計劃三年左右清償集團層面金融機構債務。那麼，萬達會繼續出讓資產嗎？
如果萬達繼續出讓資產，則有可能放大外界對萬達的債務壓力的想象。試想，假如一個經營30年、資產8000億規模、在中國商界舉足輕重的企業遭遇了這種情況，背後會是什麼原因？
這不得不讓人聯想到6月22日那天萬達遭遇「股債雙殺」的風波，雖然這部分我們之前已經寫過了（【經濟ke】萬達、復星股票驚魂背後：金融監管再升級）。
其實，略微留意就會發現，不只是萬達在改善負債率，也不只是萬達在賣賣賣——
恆大通過引進戰略投資者，努力降低負債率，截至6月底贖回了全部「永續債」；7月4日，SOHO中國宣布啟動北京光華路SOHO、上海凌空SOHO兩個項目的整售；而過去一直給人以「買買買」印象的復星，最近也在「整體降低負債率」、「負債結構得到了很大改善」（郭廣昌語）。事實上，去年12月，復星就30億美金出售了美國特種險Ironshore100%股權、同時作價53.3億出售上海外灘置業50%權益。
春江水暖鴨先知。這一次，中國最聰明的商人們預知了什麼？
來源：俠客島/中國經濟周刊