來源: 博客 作者: 易憲容
最近國內有50多個城市規劃要發展當地的住房租賃市場的計劃，希望通過住房租賃市場發展讓房地產市場回歸到它的居住功能。發展租賃市場成為當前國內各城市房地產市場熱鬧話題。
問題是，發展住房租賃市場，中國的房地產市場能夠回到它的居住功能嗎？
住房的居住功能存在多樣性，不同的國家採取不同的方式。它可以是持有性的居住功能，而住房的持有又包括政府持有、社會團體持有及家庭持有；它也可以是租賃性的居住功能，租賃性也包括政府租賃、社會團體租賃及市場租賃等。這些完全取決於各國政府房地產法律制度安排。儘管其中沒有一種固定最優的模式，以市場租賃為主導來發揮居住功能的模式可以說是一些國家解決住房居住功能比較好、市場交易成本低、可能是比較有效率的模式。但是這個模式必須建立一系列基礎制度安排上。
比如為何德國及歐洲一些國家的居民更願意租賃住房而不是持有住房，就在於這些國家法律制度安排有關，就在於這些法律制度更有利於住房租賃者而不是住房持有者。比如在德國，居民住房租賃為居住功能的主要形式。按照德國的《憲法》和《住宅建設法》的規定，保障居民基本的居住條件是聯邦政府首要的政策目標之一。德國房地產市場的宗旨就是要建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房，生產的住房就是用來居住的而不是可用來賺錢的。所以這些法律明確規定德國的房地產業不是推動經濟增長的工具，而是保障居民居住福利水平不斷提升的行業。
也就是說，在德國，房地產市場對住房投機炒作功能是完全拒絕的，在德國，之所以有住房市場投資一切都圍繞著居住功能來發揮。比如政府可以通過補貼的方式鼓勵建造住房，但這些住房是用來保證市場租賃，並讓企業的利潤限制在一定的範圍內。為了做到這點，德國住房租賃市場相當發達及所佔的比重較高，1999年德國居民住房的租賃率達57%。因為，德國政府的房地產政策實行了對社會租賃住房進行全方位的補貼，同時建立起了對住房租賃者強勢保護的法律制度安排，以此來保證居民更有意願租賃住房而不是持有住房。同時，德國也先後出台了多項嚴厲遏制住房投資投機性需求和開發商獲取暴利行為的政策，從而讓德國住房投機炒作者無利可圖，讓德國的房地產市場完全回到居民消費的居住功能上。由於德國政府對住房的居住功能明確定位，這就使得德國房地產市場的價格在近20年的時間里保持絕對穩定。1997-2015年近20年間德國房價累計上漲大約在10%，遠低於居民可支配收入增長及物價累計上漲水平。而居民居住的穩定和居住支出的消費成本低，這也成了德國經濟持續穩定增長的最大動力。
對於中國來說，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，既有現實的背景，也有內在的市場邏輯。現在的問題是應該設立什麼制度來保證，或中國房地產市場的居住功能何以可能？正如2016年中央經濟工作會議所指出的，為了促進房地產市場平穩健康發展，就得要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。也就是說，對當前中國房地產市場重新定位，並讓它回歸到基本居住功能，這是保證未來中國房地產市場能夠持續穩定發展的必要條件。所以，十九大報告又對此特彆強調。這些文件對未來中國房地產市場的定位是十分清楚的，即中國住房市場的基本功能是居住、就是消費，而不是投資賺錢。而住房的居住功能的獲得方式可以是由政府提供，也可以通過市場化的方式購買及通過市場租賃的方式來獲得。
現在的問題是中國房地產市場回歸到居住功能將面臨一系列重大的障礙。首先，當一個以投資投機炒作為主導的住房市場要回歸到居住為主導的市場時，由於住房投資者出價遠高於住房消費者的出價，住房消費者早就被擠出市場。在這種情況下，住房市場要回到居住功能，就是要讓房地產市場的價格水平線全面下移。如果房地產市場的價格水平不全面下移，要實現住房的居住回歸是不可能的。但是2016年930及2017年317房地產市場調控以來，政府一方面要遏制房價瘋狂上漲，但另一方面要保持房價穩定而不希望房地產市場回歸到居住功能導致房價下跌。在一線城市及二線熱點城市，目前的房價早就上漲到了完全遠離居民消費居住的水平，如果這些城市的房價不下跌，房地產市場要回到居住功能只能是一句空話。就目前的房地產市場形勢及利益格局來說，要解開房地產市場回歸到居住功能這個結並非容易的事情。
其次是政府提供的保障性住房及住房租賃市場如何發展的問題。這是居住功能發揮兩個重要方面。對於前者，一些經濟條件好的沿海城市已經發展得不錯。但是，對於後者則問題很多。因為租賃市場發展問題不僅在於如何保護租房者的利益，而且還在於對住房投機炒作者進行嚴厲限制問題。如果住房投機炒作者的暴利行為不能夠得到嚴格限制，那麼持有住房者肯定不願意拿出住房來出租。到目前為止，政府還沒有出台真正遏制房地產投機炒作的政策，如韓國那樣出台房地產交易累進所得稅，住房交易的陰陽合同盛行等。只要住房購買有利可圖，居民就無意願租賃住房，而更有意願購買住房。活躍的住房租賃市場也無法形成。還有，要發展繁榮的住房租賃市場還需要設立一系列新的制度安排。比如政府對租房者的補貼、建造租賃性住房企業的政策性資助等等。
再次，住房居住功能的絕對優先性原則如何固化的制度上，中國的《住宅法》等一系列與居住功能絕對優先性的制度安排如何設立。對當前中國的房地產市場重新定位並讓其回歸到居住功能，肯定要設立一系列的新制度安排。這同樣是一場重大利益關係的調整及博弈。如果這場博弈不只是如以往住房制度改革那樣對危機的應對式反應，也不是僅由職能部門或少數人制定，而是需要通過公共決策的方式來進行，這樣才能夠實現整個房地產市場利益調整的均衡化。但是，目前這些方面的制度安排還差距較大。所以，要發展中國的住房租賃市場，或能讓住房租賃市場讓當前中國房地產市場回歸到居民功能還是遙遠的事情。不是一些建造一些租賃性住房就可以解決的問題的。