作者：桿姐
如深圳起家，曾有「舊改王」美譽的老牌地產商：佳兆業。據槓桿遊戲不完全統計，2019年前7個月，這家2018年全年實現營業收入387億元，凈利潤33億元的「潮汕」房企，前後發債4次，累計達到10億多美元。
一方面融資渠道收緊，另一邊融資成本上升。疊加償債高峰來臨，對高槓桿玩家來說，這條鋼絲越來越不好走。
越來越多的房企選擇境外發債，即便要面臨比往年高得多的利息，這是一種絕望，也是某種希望。
如深圳起家，曾有「舊改王」美譽的老牌地產商：佳兆業。據槓桿遊戲不完全統計，2019年前7個月，這家2018年全年實現營業收入387億元，凈利潤33億元的「潮汕」房企，前後發債4次，累計達到10億多美元。
深刻還記得2014年，那會槓桿遊戲還在北京搬磚，每天坐在電腦前幾個小時，身體被亞健康陰雲籠罩。
彼時在珠三角叱吒風雲的佳兆業卻因某些政治原因，深陷債務危機，瀕臨破產。
大量資產被凍結，項目停工，股票停牌，進而觸發大批債務交叉違約。眼看他起高樓，眼看他樓塌了，很多圍觀者以為大廈將傾，佳兆業活不過2015。
據公開報道，2015年初的佳兆業債務總額達650億，且多個項目被法院查封。可以說是山窮水盡。
但佳兆業也是幸運的。他的幸運在於2015年底，新一輪樓市周期啟動，加之部分金融機構的大力支持，最終於2016年成功重組，並趕上了樓市上漲潮。
財報顯示，2017年全年營收327.79億元，同比增長84%；凈利潤30.43億元，實現扭虧為盈。
如上文槓桿遊戲所說，融資渠道收緊，融資成本上升，償債高峰來臨，這對高槓桿玩家是致命傷。而佳兆業遠沒有從之前的破產陰影中完全走出來，2018年財報顯示，雖然負債壓力有所緩解，但凈負債率還是高到了236%。
面對房地產整體下行的趨勢，債務壓力只能靠借更高息的錢來緩解。這或許才能解釋為何佳兆業在半年之內，頻繁高息發債。
此前克而瑞曾發表研報，1-5月，房企融資中海外債佔比達到了23.1%，票面利率均值為8.91%。
從融資成本上來看，2019年房企們海外融資利率普遍高了，但之於佳兆業來說，在已經上漲的平均利率基礎上，又高了不少。
一方面需要高息發債「借新還舊」，另一方面，樓市現在的狀況，銷售普遍低沉。克而瑞發布的房企半年業績研究報告顯示，2019年上半年，行業整體規模增速較2018年顯著放緩。近60%房企業績完成未過半，部分企業目標壓力尚存。
雖然房企普遍增長不高，業績完成也不理想，但行業集中和分化加劇。馬太效應愈加明顯，其中，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點，地產寡頭越來越猛。
之於佳兆業們來說，不能逆勢，或許不是件好事。
據此計算，該集團於今年前6個月僅完成銷售目標的39.65%。
另一方面，各項投資的壓力也正在加大。
據其2018年年報，該集團投資物業公平值收益2017年為20.89億元，2018年減少為2.12億元。
前後反差如此巨大，這意味著什麼？
3、壓力山大背後，割肉償債還是另謀他路？
最近以來，監管機構似乎不斷收緊房地產企業的融資通道，市場傳言不少信託機構已被要求控制房地產信託的發行規模和佔比。
同時，相關監管機構還收緊了對地產企業發行外債的備案管理，明確要求今後開發商發行外債的融資只能用於償還一年內到期的中長期境外債務——這對於目前債務壓力山大、且融資渠道較多依賴發行美元外債的佳兆業集團來說，絕對不是一個好消息。
或許，高昂的利息成本對於才喘過氣來的佳兆業來說，還不算很壞。至少有錢可借，這是翻盤機會。
但目前來看，佳兆業依然野心勃勃，公開報道顯示，儘管銷售目標僅完成不到4成，但佳兆業並沒有因此而放緩拿地的步伐。
據克而瑞研究中心數據，2019年上半年，佳兆業新增土地建築面積209.5萬平方米，新增土地貨值272.9億元，準備大幹一場。
這一次，佳兆業還會有之前的好運氣嗎？