來源: 老鄧的財經天地, 文章內容不知真假，也僅代表作者個人觀點。
道理也非常簡單：最近一次大限購是什麼時候開始的？2016年9月底。到現在已經四年多了，是有史以來最嚴厲的一次調控。這次調控的最主要的政策是很多一二線城市，住房公積金必須繳五年才能買房。那麼到了現在，2020年底，很多人已經滿了五年；到了2021年，更多的人將滿五年。
當這些年輕人加入買房大軍，加上很多大城市的住房供給不足，房價能不大漲嗎？
道理，就是這麼簡單。
我們可以看看2016年10月，全國二十多個一二線城市出台的限購政策。下面是當時一篇新聞的內容：
（2016年）「十一」長假期間，樓市迎來了新一輪的政策調控大潮。截止10月8日晚10點，北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州、上海、南昌等21個城市出台了樓市調整政策，限購限貸則成為最大亮點。
簡單地說，北京的情況是：沒有房子、但有暫住證，且連續5年（含）以上在本市繳納社保或個人所得稅的 —- 非本市戶籍居民家庭。
上海、深圳也是五年，廣州三年。
蘇州、廈門兩年，南京一年。
很多城市，對本市已有一套或兩套房的暫時限購，限購時長不清楚。
這是2016年10月的政策，後來各城市又有加碼。但是最嚴厲的政策顯然是：對於非戶籍的沒房人士，五年限購。
而現在，越來越多人的已經到期。
京滬深，限購到期了。
深圳率先「井噴」。12月份的新房供應相當大，但都「日光」。
截止到12月份，深圳供應的新房住宅套數已經超過2019年全年。12月到12月19日，深圳住建局已經發出近20張預售證，有些房子要看房，需要「提前預約並驗資100萬」，但仍擋不住排隊購房的大軍。深圳房價本來就是過去五年最堅挺、最昂揚的，看這趨勢還會延續到2021年。
簡單看看深圳的供需情況，一切都一目了然。
最近十幾年，深圳常住人口每年約增加30到50萬。目前，深圳常住非戶籍人口有900萬左右。假設三個人組成一個家庭，大約300萬個家庭。
每年深圳推出多少套新房呢？
2019年，深圳共計推出商品住宅43376套，供應面積同比增長15.1%。2020年，深圳計劃供應4萬套，實際供應可能超過4.5萬套，創下過去十幾年的新高。
但是就算過去十年累計供應45萬套，相比於300萬個非戶籍家庭來說，也遠遠不夠。
遠遠、遠遠不夠哎。
2020年，深圳宅地供應同比上漲289.6％，可謂暴增。因此業內人士估計，明年可能再增5萬套新房，2022年或許會增加6萬套。
但這個數量，還是遠遠不夠。
這就是深圳房價全國第一的根本原因。深圳人多地少，大家早都知道。
但人們為什麼還往深圳跑呢？因為深圳的經濟好，政策好，這是原因的原因，大家也都知道。
上海這幾年的經濟不溫不火，房價也是溫吞水。北京嗎，呵呵，經濟和政策大家都知道，所以是一線城市中最疲軟的。其實北京的房價就像手裡的一隻鳥，你想讓它怎樣就怎樣，不多說了。
北京不愁吃喝，上海也基本不愁，但是別的城市就不一樣了。其他一二線城市一看到經濟疲軟，就會盡量鑽空子，促進經濟，不斷降低吸引人口的門檻。
所以，人口必然進一步向長珠三角、熱門省會聚集。加上深圳的房價領軍全國，2021年，必然是房地產恢復性爆發的一年。
沒辦法，有買房資格的人太多，但新房有限。總不可能限購十年吧？
宏觀形勢就是這樣，道理非常簡單。
寫到這裏，可能有人會問：萬一，未來的中國經濟不好呢？
這的確是一個很嚴肅的問題。
對此，老鄧的回答是：要看更大的「勢」。
什麼是更大的「勢」？
更大的「勢」，就是現代經濟的本質。
人類自進入工業社會以來，城市就在日益擴大。進入信息社會以來，更是如此。工業和信息社會，要求經濟必須是規模經濟，所以城市必然會越來越大。
那麼，哪些地方可以「養得起」大城市呢？
有水的地方。水不僅可以養活幾千萬人，而且工業，包括晶元工業，都需要大量的水。
交通還要四通八達，以降低物流成本。
對於我國來說，最好的地方，就是長珠三角。對外貿易，物流成本最低。
其次是長江流域的幾個中心城市，比如南京、武漢、重慶、成都、長沙、南昌，扼守長江及其重要支流，交通便利，降低物流成本，又是局部的政治中心。
再次，是黃河流域的幾個中心城市，比如西安、鄭州。黃河再往西北，就沒得說了。往下游，可惜濟南不能算是一個區域性的交通中心，主要是泰山就在山東中間，雖然雄偉壯麗，但從現代經濟的角度來看，其實極大阻礙了省內交通，讓經濟分散在各地。所以山東沒有一個區域性的大經濟中心。
從山東地形可以看出，山東發展現代經濟主要靠水和外貿。水資源山東不算少，但畢竟是北方省份，黃河也被西安、鄭州截留差不多了，所以還是不夠。外貿，主要靠日韓。但中國和日韓的關係又主要依賴於中美關係，所以改革開放的前四十年，山東沿海地區，包括北面的煙台、濰坊，南邊的青島，搞得都不錯。但是自2018年以來……
怎麼說到山東經濟了？打住打住，還是說房價。從大的形勢來看，經濟不行，也導致山東人口外流，山東過去幾年的房價也相當疲軟，濟南、青島都不行。
不久以前，網上不是流行一篇文章嗎？以前說投資不過山海關，現在說投資不過長江，也就是南宋的版圖。
為什麼這樣？其實道理很簡單，現代經濟就是規模經濟，需要水，需要規模，需要交通便利。只有長江和珠江流域，才能滿足這些條件。所以，當大城市發展到千萬的人口級別，甚至向2000萬進軍時，黃河以及更北方的城市，根本無法和南方城市競爭。
除非我國不發展現代經濟了，否則人口必然向長珠三角、向長江流域的幾個大城市繼續集中。
可是，我國會不再發展現代經濟嗎？用腳趾頭想一想都知道是不可能的。
就算搞內循環，嗯，以內循環為主，也得發展現代經濟不是嗎？否則怎麼和美國競爭。
所以，中國房價的大趨勢就是：
在現代經濟和通脹的大背景下，人口日益向長珠三角、長江流域的幾個大城市集中，也會向局部的水資源相對豐富的交通中心集中。
這個趨勢，未來十年仍不會變！
好了，我們現在看看2016年以來調控，北上廣深的房價情況。
下圖是過去五年四大城市的新房價格走勢。可以看出，2016年秋的嚴厲調控，的確讓房價下降了兩年左右，但2019年以來，新房價格不斷創下新高。
2020年以來，尤其是6月份以來，北上廣深的上漲速度有加速趨勢。
這個圖不一定準確，因為不同的機構統計不同。但總體來看，2020年夏季以來，新房以及二手房價都快壓不住了。
作為蘇州人，老鄧尤其看好蘇州的房價。
這是因為，作為GDP全國第六的城市，蘇州在長三角地區是價格窪地，均價不僅低於上海和杭州，也低於南京。而且不是低一點，而是低很多，基本上比南京和杭州低25%左右，比上海低得更多了，基本上相當於上海的40%。但是蘇州的工業GDP卻是全國第一，蘇州籍的院士也是最多的，2500年的古城格局基本上沒變過，這應該是全國獨一份。
作為工業、人文和旅遊城市，蘇州的房價相對來說，嚴重低估！這當然是因為蘇州是個地級市，政治上吃了大虧。但在明清時期，蘇杭是完全可以並列的。在清朝，江蘇巡撫的所在地就在蘇州，管江蘇；而兩江總督的所在地是南京（江寧），管蘇北、蘇中和安徽、江西。沒辦法，蘇南太富，清朝只能這麼辦。
現在，蘇州房價又多了一劑強心劑：12月22日蘇州發布新政：租房就可落戶！這太猛了！毫無疑問，這會刺激人口繼續流入蘇州。
過去幾年蘇州哪兒最火？當然是高鐵新城。蘇州有四個火車站（全國有四個火車站的城市極少），最有潛力的是北站，也就是高鐵站。因為這裏往北極為開闊，交通也比老蘇州站方便。當然，這是對蘇州北部來說的，但有這麼一個現代化的大車站，必然有利於人流的集中。
蘇州高鐵站（北站）的房價，已經從2014年的均價7500元/平，漲到了目前的26000元左右，下圖是幾個新房價格。
六年，漲了大約2.5倍，猛不猛？
我記得2016年調控時，高鐵站附近的房價是16000元左右，但現在是26000元，又漲了60%多。
那麼，高鐵站附近的房價到頂了嗎？
我在蘇州有個做房地產銷售的朋友，他說還遠遠沒有到頂。由於京東已經在高鐵站買了房子，準備做規模至少5000人的「京東智谷」，這是京東在全國除北京之外的第三家「智谷」（前兩家在深圳和東莞），所以兩年後京東的到來，必然帶來一大批企業落戶高鐵站附近。
所以，未來兩三年看到均價4萬是沒有任何問題的。
「以後呢？」我問他。
「以後，要看蘇州和全國的發展，以及通脹速度了。」他說。
我的這個朋友30多歲，已經做了多年房地產銷售，對蘇州房產極為精通。當年我在高鐵新城附近買房，就是諮詢了他的意見。
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他是蘇州房地產專家。