中國未售出的住宅數量足以容納美國加利福尼亞州和紐約的所有家庭。中國政府最終可能會投入巨資來解決這個問題，但投資者應克制熱情，因為救市舉措也許會力度不夠，抑或可能過火併重新助長房地產泡沫。
北京上周五推出了房地產市場紓困措施。其中最引人注目的舉措是讓地方政府以合理價格收購已建成未出售的存量商品房，用作保障性住房。中國央行還將設立人民幣3,000億元（約合420億美元）保障性住房再貸款，支持地方國有企業出於同樣的目的收購存量商品房。
投資者對上述消息興奮不已：追蹤在香港上市的中國房地產開發商股票的恆生中國內地地產指數上周五上漲5%。自中共最高決策機構中央政治局在今年4月一次會議后的聲明中提到「消化存量房產」的說法以來，該指數已累計上漲18%。該聲明是中央政治局在當前低迷時期首次直接提及這一問題。
2015年國內房地產市場同樣萎靡不振的時候，中國政府推出了棚戶區改造項目。當時，地方政府在國有政策性銀行貸款的幫助下發放現金補貼，讓人們購買新房，搬離受重建影響的破舊社區。
該項目的實施成功阻止了樓市滑坡。也許是過於有效，以至於房地產市場再次騰飛，開發商開始大肆舉債，最終導致中國政府在2020年對開發商債務實施限制。在繁榮時期，住房開工面積遠遠超過竣工面積。在2019年和2020年，這一差距均達到近10億平方米（約合108億平方英尺）的建築面積。
中國住房銷售隨後出現斷崖式下降，去年的銷售額約為1.6萬億美元，較2021年的峰值下降36%。大量房地產開發商倒閉，加之人們不再認為房地產市場只漲不跌，使購房者始終處於觀望狀態。這種不願購房的情緒造成了惡性循環，房地產開發商沒有足夠資金來完成樓盤建設，其中包括許多已預售的商品房。
因此，重點解決過剩房產無疑是正確之舉。但這需要巨額資金。上周五的政府公告中並未明確提及消化存量房的規模。高盛(Goldman Sachs)在上周一的報告中估計，截至去年年底，包括土地和在建項目在內，按成本計算的存量房產價值約4萬億美元。其中約45%是已建成或準備預售的住宅。該行稱，房地產開發商需要大約4,000億至6,000億美元資金才能恢復正常運營。這與棚戶區改造項目中支付的現金補貼總額相近。
將其中一些商品房轉化為保障性住房可以消化部分庫存，但這可能還不夠。摩根大通(J.P. Morgan)根據政府的公開計劃估計，如果通過這項措施提供30%的新公租房，將需要約合620億美元的資金。
總之，提供的支持既要足夠又不能太多，這絕非易事。中國政府已正確認識到，供應過剩是當前房地產困局的核心問題。不過，投資者最好還是不要對政府的解決方案抱有太大期望。
來源：華爾街日報