「史上最大泡沫」即將破裂？經濟學家賣掉住房

2026 年 10 月 23 日上午 6:59

長期以「泡沫論」著稱的哈里·登特（Harry Dent）表示，他正在出售自己的主宅，並警告美國房地產市場可能在未來數十年都難以重返當前價位。他同時認為，自2009年3月以來的市場上漲是「歷史上最大、持續時間最長的泡沫」，股票、房地產、黃金和白銀都已同步膨脹，而他眼中唯一相對安全的資產是長期美國國債。

登特在接受Kitco News採訪時直言：「我正在賣掉我的主宅，因為那是最可能受到衝擊的房子。」他還表示，自己多年前就已經賣掉了度假屋。作為HS Dent創始人、《The Sale of a Lifetime》作者，登特曾在1993年憑藉《The Great Boom Ahead》準確預判了上世紀90年代的長期牛市。

房價或難回到當前水平

登特認為，房地產市場已經出現明顯警訊。他指出，9月美國現有住房購買合同下降7.3%，跌至美國全國房地產經紀人協會自2001年開始追蹤以來的最低水平；彭博調查的經濟學家原本預期僅下降0.5%。Redfin數據顯示，9月有14.5%的房屋交易流產，創下除疫情初期外的歷史最高水平。

不過，房價尚未真正鬆動。美國全國房地產經紀人協會數據顯示，現有住房價格仍較去年同期上漲1.3%。高盛估計，超過95%擁有按揭貸款的房主支付的利率低於當前市場利率，這使得多數人沒有動力出售房屋。登特認為，這種僵局不會持續太久。

他援引房貸利率指出，Freddie Mac公布的30年期固定抵押貸款平均利率在10月中旬為7.40%，高於一年前的6.27%。「7.5%的利率本該已經讓房地產市場作出反應，」他說，「我認為它很快就會反應。」

登特對房地產的長期判斷更為悲觀。他表示：「房地產在20年、30年、40年，甚至50年內都不會再看到這些價格。」在他看來，真正的壓力來自人口結構，尤其是嬰兒潮一代逐步退出市場，而年輕一代規模不足以接手未來20年內將被出售的大量房產。「殺死房地產的將是嬰兒潮一代的消亡，」他說，並預計大型郊區住宅會最先受到衝擊。

黃金也不安全？

對於黃金投資者而言，登特的觀點同樣激進。被問及自己是否持有黃金時，他直接回答「沒有黃金」。他認為，黃金也已經被泡沫化。10月20日，金價約為每盎司4,150美元，較1月下旬創下的約5,590美元紀錄高點低約26%。

登特預計金價還會進一步下跌。「黃金在這裏不是避險資產，記住我的話，因為它已經泡沫化得太嚴重，至少要回調60%到70%。」他說，並認為金價最終可能回到2015年至2016年的低點。

儘管各國央行並未停止購金，中國央行9月增持約74萬盎司黃金，創下約三年來最大單月增持規模，但登特並不買賬。他甚至將中國稱為「地球上最愚蠢的資金」，理由是中國房地產市場長期低迷。

不過，他也認為黃金並非沒有長期機會。登特預計，黃金真正的大行情會出現在這輪崩盤之後，主要由印度需求推動。「黃金將在這次崩盤之後迎來歷史上最大的一輪上漲，」他說，並將時間窗口放在2028年或2029年至2070年之間。

美股或先跌54%至66%

在股市方面，登特預計第一輪下跌會又快又深。他的目標是回到新冠疫情后2022年底的低點，這意味著標普500指數可能下跌約54%，納斯達克指數可能下跌約66%。更長期看，他認為完整跌幅甚至可能達到80%至90%，類似1929年至1932年的大崩盤。

他指出，部分資金已經開始撤離風險資產。納斯達克100指數在截至10月16日的一周下跌5.5%，創下自2025年4月以來最差單周表現。彭博數據顯示，在截至10月15日的五個交易日里，對沖基金以2016年以來最快速度削減科技股敞口。登特據此表示：「聰明錢已經在賣了。」

儘管標普500成分股已連續七個季度實現兩位數利潤增長，但登特仍堅持看空。他提到巴菲特指標——即股市總市值與經濟規模之比——目前約為238%，是「有史以來最高」，並稱這意味著「現在是歷史上買股票最糟糕的時點」。

他計劃只做第一波下跌的反向交易，方法是買入一隻每日做空納斯達克100指數三倍的基金SQQQ。「我會買SQQQ，因為它是三倍做空，」他說，「如果我只抓住這一波，我就能靠它退休。」不過，這類基金主要適合短線交易，由於每日重置，即便市場下跌，長期持有也可能虧損。

轉向長期美債避險

在登特看來，真正的避風港是長期美國國債。他偏好長期美債，認為其收益率大約在5%至5.5%之間，因為美國政府總能通過印鈔償還債務。「這些債券不會違約，這就是它們會成為避風港的原因，」他說。

他預計，一旦經濟陷入下行，長期利率將大幅回落，從而推高債券價格。他甚至預測，持有20年及以上到期美債的熱門基金TLT可能上漲「100%以上」。但在那之後，他認為市場將進入漫長的通縮階段。「未來10到12年，我們看到的唯一趨勢將是通縮，」他說，並認為美聯儲也無法阻止這一過程。美聯儲9月已加息，下一次利率決議定於10月28日。

展望更遠的未來，登特表示，等這輪泡沫破裂后，他會重新配置到人工智慧、加密貨幣和印度市場。他稱印度是「下一個中國」，時間窗口大致在2029年至2065年之間。對於是否應該現在就防禦，他的邏輯很直接：「如果我錯了，你只是少賺5%、10%或20%；如果我對了，你就會錯過避免50%到80%的全部金融資產損失，包括房地產、股票等。」

他最後強調，自己之所以堅持防禦，是因為在他看來，當前市場的風險回報已經嚴重失衡。